รีวิว by All About Living

สวัสดีคร้าบบบบ วันนี้ฤกษ์ดีมีโอกาสได้มาเขียนรีวิวต่างถิ่น (ตื่นเต้นเป็นที่สุด) เรื่องของเรื่องคือ โครงการ Regent 81 สุดยอดแห่งความ hot chaaaa! rare item ทีนักลงทุนต่างหมายปองอยากจะได้มาครอบครองเป็นเจ้าของในกำมือ (คำสร้อยยาวไปไหมเนี้ย 555) พอดีว่าโครงการนี้อยู่ใกล้คอนโดผมมาก แถมนักลงทุนระดับตัว top ทุกคนก็พูดถึง โอ้ย! จะนิ่งเฉยอยู่ได้อย่างไร ถึงเวลาหยิบมือถือออกไปเดินเฉียด เบียดไปทำความรู้จักกับ Regent 81 กันสักกะหน่อย

ก่อนหน้านี้ผมเคยมีโอกาสได้ไปตรวจ Regent โครงการเก่าๆเมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว ความรู้สึกตอนนั้นคือไม่ชอบ Plan ห้องสุดๆครับ คือแบบ เธอจะเอาครัวกับห้องน้ำไปบังช่องแสงทำไมค่ะ ทำให้ห้องดูมืดมาก แถมส่วนกลางก็ไม่มี ไม่ไหวๆ

จนเมื่อนักลงทุนหนุ่มน้อยหน้ามลคนชอบกิน มาเอ่ยถามว่าผมไม่ไปจัด Regent 81 หรอ ทำเลดีนะ ตัวเค้าเองจัดไปเยอะมาก ผมก็ยอมรับครับว่าทำเลดีจริงไรจริง แต่ด้วยความที่ประสบการณ์กับตัวก่อนๆมันแบบ ไม่ไหวอะ แปลนห้องแบบนี้ไม่ชอบเลย เลยไม่ได้ใส่ใจอะไร

จนเมื่อนักลงทุนหนุ่มน้อยส่งรูปห้องตัวอย่างมาให้ เห้ย!!! ปะ ปะ ปะ เปลี่ยนไป เยอะมากกกกกก เยอะจนผมตกกะใจ นี้มันแปลนห้องแบบใหม่ แบบ The Base นิ ดูดีมีชาติตระกูลขึ้นมากอะ ช่องแสงก็ดูเหมาะสมกับการอยู่อาศัย เห็นแบบนี้แล้ว มีความอยากได้ขึ้นมาทันที แต่นักลงทุนหนุ่มน้อยก็ส่งมาพร้อมข่าวร้าย ว่าโครงการขายหมดแล้วจ้าาาาาาา

แงงงงงงงง ราคาแบบนี้ ทำเลแบบนี้ อยากได้ๆๆๆ จะเอาๆๆๆ

ไม่เป็นไร ไม่ได้ซื้อก็ขอมารีวิวก็ยังดี 555

โดยในการรีวิวครั้งนี้ผมจะขอแบ่งเป็น 2 part นะครับ part แรกจะเน้นของการลงทุนก่อน และ part ที่ 2 ผมจะเน้นเรื่องของการอยู่อาศัยในย่านนี้ครับ

งั้นเริ่มต้นกันด้วยทำเลก่อนเลยนะครับ ตัวโครงการตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 81 ครับ หลายคนอาจจะแบบ มันอยู่ตรงไหนนิ คำตอบคือก็ BTS อ่อนนุชนั้นแหละครับ ออกมาหน้าปากซอยก็บันไดขึ้น BTS เลยครับท่าน ส่วนตัวโครงการก็อยู่เข้าไปในซอย 800 เมตรครับ ถามว่าเดินได้ไหม ก็เดินได้ครับ แต่เหนื่อยหน่อย หรือจะนั่งกอดหลังพี่วินเข้าซอยไปก็ได้ เพราะหน้าปากซอยเป็นวินเลยครับ แต่ถ้ามองโลกในแง่ดี ถือว่าเดินออกกำลังกายเข้าห้องก็ ok อยู่นะ 555

ส่วนที่ติดกับ BTS อ่อนนุช ฝั่งตรงข้ามก็จะเป็น Lotus อ่อนนุช ซึ่งแน่นอนว่ามีทั้งร้านอาหาร Fast Food Chain ดังอย่าง McDonald, KFC, Swensen หรือแม้แต่ MK แต่ที่เริศกว่าคือฝั่งเดียวกับซอย 81 หรือพูดง่ายๆว่าหน้าปากซอยนั้นแหละ กำลังก่อสร้าง Century, the movie plaza ซึ่งแน่นอนว่าจะต้องมีร้านอาหารแบรนด์อื่นๆมาเลือกอีกหลากหลายอย่างแน่นอน แถมยังมีโรงหนังอีกด้วยครับท่าน อีกทั้งยังมีส่วนที่เป็นโรงแรมอยู่ด้านบนอีก เรียกได้ว่า ถ้าตึกนี้สร้างเสร็จ พื้นฐานอ่อนนุชเปลี่ยนแน่นอนครับ

(รูป Century The Movie Plaza จาก Facebook Page: Thailand Skyline)

ส่วนตัวผมก็แอบมีความหวังว่า Tesco lotus น่าจะเสียดายที่ดินที่มีมูลค่ามหาศาลขนาดนี้ หันมาพัฒนาเป็นอะไรที่มันดีกว่านี้ในอนาคตนะครับ แค่ลำพังที่จอดรถอย่างเดียวก็แทบจะสร้างห้างได้แล้วมั้งนั้นนะ ละยิ่งถ้ารวมที่ดินของ Lotus ทั้งหมด ผมว่าขึ้น Central ได้สบายๆ อีกทั้งอ่อนนุชเองก็เป็นแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ โดยสามารถดูได้จากปริมาณการเข้า-ออกระบบรถไฟฟ้า BTS สถานีอ่อนนุช ตามรูปข้างล่างแล้ว จะเห็นได้ว่าสูงเป็นอันดับ 6 ซึ่ง 5 อันดับก่อนหน้านั้นล้วนเป็นสถานีที่เป็นแหล่ง Office Building / Shopping Center / และจุดต่อรถ จึงไม่น่าแปลกใจที่อ่อนนุชนั้นเป็นทำเลที่น่าหมายปองของการลงทุน อีกทั้งยังมีพื้นที่ให้เติบโตได้อีกไกลมาก

รูปจากเว็ปไซค์ : thaibbclub.com

ผมขอกลับมาที่หน้าปากซอยต่อนะครับ เพราะว่ายังมีคอนโด Ideo Mobi ที่ด้านล่างเป็น Max Value ที่มีอาหารสำเร็จรูปใส่กล่อง (และชอบ sale ตอนประมาณ 1-2 ทุ่ม) กับร้าน True Coffee (ให้นั่งนานชาร์ตแบตได้) อีก

นอกจากนี้ก็ยังมี People Park ที่กำลังก่อสร้างอีกเช่นกัน ซึ่งมีระยะห่างจาก Regent 81 เพิ่งแค่ประมาณ 550 เมตร (เดาว่าน่าจะมีทางเข้าจากทางด้านหลังด้วยนะครับ)

ถ้าหากใครสงสัยว่า People Park คืออะไร ผมแนะนำให้ลองเข้าไปชมใน Link นี้เลยครับ >>> People Park ซึ่งงานนี้เราก็ต้องมารอลุ้นกัน ว่า People Park จะสามารถดึงร้านดีๆมาทำให้ย่านอ่อนนุชเป็นย่าน Hipๆ ได้หรือไม่

ส่วนเรื่องของการขับรถต้องบอกว่า ส่วนตัวชอบย่านนี้มากเพราะมีทางขึ้นลงทางด่วนอยู่ใกล้มาก เช่นถ้าจะขึ้นไปทาง รามอินทรา ก็สามารถขึ้นทางด่วนได้ในซอยสุขุมวิท 50 แล้วจะเป็นทางยกระดับข้ามถนนสุขุมวิทไปลงตรงด่านเก็บเงินท้ายซอยปรีดีย์ 2 เลย (รวมถึงลงทางด่วนด้วยก็สามารถลงที่สุขุมวิท 50 ได้เช่นกัน) หรือถ้าจะขึ้นทางด่วนไปทางดาวคะนอง ก็มีทางขึ้นตรง BTS ปุณณวิถี ที่ห่างไปแค่ 2 สถานี BTS เท่านั้น

ส่วนเรื่องของการไปสนามบินสุวรรณภูมินี้เป็นอะไรที่สะดวกมากๆสำหรับการอยู่ในเมืองเพราะนั่ง Taxi ไปแค่ประมาณ 160 บาท (รถไม่ติด) ตรงยาวไปตามเส้นอ่อนนุช 30 นาทีถึงครับท่าน

ที่นี้เรามาวิเคราะห์ทำเลอ่อนนุชกันบ้างดีกว่าครับ เอาจริงๆทำเลที่เริศสุดของสุขุมวิทก็คงจะหนีไม่พ้นพร้อมพงษ์จริงไหมครับสุดยอดทำเลที่ใครๆก็หมายปอง เพราะแค่ Emporium และ Emquartier ก็เดินกันแทบไม่ไหวแล้ว แล้วเดียวจะมี Emsphere มาอีก แถมพร้อมพงษ์ก็เต็มไปด้วยร้านอาหารเกร๋ๆมากมาย โดยเฉพาะร้านญี่ปุ่นอร่อยๆเยอะมากกกกกกกกกกกก

แต่นั้นก็แลกด้วยราคาต่อตารางเมตรที่แสนแพง (ซึ่งในขณะที่ผมกำลังเขียนอยู่นี้ ราคาจะน่าอยู่ประมาณตารางเมตรละ 250,000-300,000 บาทแล้วละครับ) ปัญหาที่ตามมาคือ ราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นตามมา ทำให้ผู้เช่าต่างชาติที่ไม่มีกำลังขนาดนั้นต้องถอยหนีออกมาเรื่อยๆ (ผมเคยทำงานอยู่บริษัทยุโรปที่มีสวัสดิการที่ดีมากๆ โดยเฉพาะกับกลุ่ม Expat ซึ่งสมัยก่อนนั้น ทุกคนได้ค่าเช่าบ้านที่แทบจะเยอะเท่าเงินเดือน Manager คนไทยด้วยซ้ำ แต่ด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจโลกปัจจุบันที่ไม่ได้เติบโตพรวดๆแบบสมัยก่อน บริษัทต่างๆเอง ก็พยายาม Limit งบประมาณไม่ให้บานปลายมากนัก นั้นก็ส่งผลทำให้งบประมาณสวัสดิการในส่วนของการเช่าบ้านของกลุ่ม Expat ก็เริ่มลดลงตามไปด้วย) ซึ่งแน่นอนว่า การกระจายตัวของผู้เช่า ก็จะถอยห่างออกไปเรื่อยๆ นั้นก็คือ ทองหล่อ และ เอกมัย (ซึ่งก็ยังราคาสูงมากกกกกกกกก) แต่! สิ่งที่น่าสนใจอย่างนึงคือ พระโขนงกลับไม่ใช่ย่านที่เติบโตอย่างรวดเร็วนัก อันมาจากหลายสาเหตุไม่ว่าจะเป็น ภูมิศาสตร์ (ใช้ศัพท์สวยหรูมากครับ 555) ที่ดินบริเวณพระโขนงบริเวณใกล้ BTS ถูกแบ่งออกเป็นที่ดินขนาดเล็กจำนวนมาก ซึ่งทำให้ยากต่อนักพัฒนาที่ดินในการซื้อที่ดินหลายๆแปลงเพื่อขึ้นโครงการขนาดใหญ่ซึ่งต่างจากย่านอ่อนนุชที่มีที่ดินผืนใหญ่จำนวนมาก อีกทั้งที่ดินบริเวณอ่อนนุช มีราคาถูกกว่าพระโขนง ซึ่งทำให้เป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนมากกว่า และไหนจะจำนวนยูนิต หรือ คนที่อยู่บริเวณอ่อนนุชอีก ที่สูงกว่าพระโขนงมาก จึงทำให้ความเจริญกระโดดข้ามพระโขนงมาสู่อ่อนนุชอย่างต่อเนื่อง จนทำให้ราคาคอนโดในย่านอ่อนนุชสูงขึ้นอย่างรวดเร็วจากเมื่อ 5 ปีก่อนที่ผมมาซื้อคอนโด The Base Sukhumvit 77 (ห่างรถไฟฟ้า BTS อ่อนนุช 700 เมตร) ที่มีราคาเริ่มต้นเพียงแค่ 1.29 ล้านบาทสำหรับห้อง 30 ตารางเมตร (43,000 บาทต่อตารางเมตร) แต่ปัจจุบัน ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 9x,xxx-1xx,xxx แล้วครับ ซึ่งตลอด 5 ปีที่ผ่านมา จะเห็นได้ว่า อ่อนนุชเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ในขณะที่พระโขนงยังเปลี่ยนแปลงได้ไม่เร็วเท่า จึงทำให้เวลาเดินไปไหนมาไหนในย่านอ่อนนุชตอนนี้จะได้ยินเสียงคุยภาษาอื่นๆที่ไม่ใช่ภาษาไทยสะประมาณ 50% ได้ ไม่ว่าจะเป็น ตากาลอค ญี่ปุ่น เกาหลี จีน อังกฤษ อีกทั้งตลอด 1 ปีครึ่งที่ผมอยู่ย่านนี้มา ผมเห็นการเปลี่ยนแปลงของผู้เช่าที่ค่อนข้างชัดเจนมาก คือจากแต่ก่อนที่เป็นฝรั่งวัยรุ่น (รอยสักเต็มตัว) ก็เริ่มเปลี่ยนแปลงเป็นฝรั่งหนุ่มหล่อล่ำวัยทำงานจนถึงวัยกลางคน (เป็นอาหารตาที่ดีนักแล) รวมถึงสาวๆด้วยนะครับ 555 ดูเป็นกลุ่มที่ดีขึ้นจากแต่ก่อนมาก

ในเรื่องของราคาค่าเช่าเอง ก็มีการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง สมัยที่ The Base  Sukhumvit 77 สร้างเสร็จใหม่ๆ ผมเคยเห็นบางห้องปล่อยเช่าราคาประมาณ 6-7 พันด้วยซ้ำ แต่ปัจจุบัน ราคาค่าเช่าปรับไปอยู่ที่ประมาณ 14,000-15,000 บาทแล้วสำหรับห้อง 30 ตารางเมตร ในเวลาแค่ประมาณ 3 ปีเท่านั้น (ขนาด The Base Park West / Park East เอง ที่ไกลรถไฟฟ้าถึง 1.2 กิโลเมตร ก็ยังได้ประมาณ 13,000-14,000 บาทสำหรับห้องขนาด 26 ตารางเมตร)

จะเห็นได้ว่า ความเจริญกำลังขยายตัวมาทางนี้อย่างต่อเนื่อง รวมถึงผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องอีกด้วย

ปัจจุบันราคาโครงการใหม่ๆบริเวณอ่อนนุชก็ราคาอยู่ประมาณตารางเมตรละ 90,000-100,000+++ บาทต่อตารางเมตรแล้วครับ และจะมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

แถมถ้าอยากเข้าพร้อมพงษ์ไป shopping กินข้าวดูหนัง ก็นั่ง BTS ไปแค่ไม่กี่สถานีถึงถือว่าใกล้มากๆ

อีกข้อดีที่ผมชอบมากของการอยู่อ่อนนุช(แม้จะเป็นเรื่องเล็กน้อย)คือ ถ้านั่ง BTS เข้าเมือง เราก็ไม่ต้องโดนบวก 10 บาทค่าส่วนต่อขยาย หรือถ้าจะนั่งออกไปนอกเมืองเช่นจะไป Mega Bangna / Central Bang na (ขึ้นรถบัสที่อุดมสุข) / BITEC บางนา เราก็เสียแค่ 10 บาท ในขณะที่สถานีอื่นๆจะต้องเสียค่า BTS ปกติ + ส่วนต่อขยายอีก (สรุปว่าผมขี้งกใช่ไหมเนี้ย 555)

กลับมาดูที่ตัว Regent 81 ที่มีราคาเพียงห้องละ 999,999 บาท สำหรับห้องขนาด 28 ตารางเมตรนั้น (35,710 บาทต่อตารางเมตร) ถือว่าเป็นมูลค่าที่ถูกกว่าราคาตลาดม้ากกกกกกกกกกกก สำหรับ BTS ที่ไม่เกินส่วนต่อขยาย การจะหาคอนโดใกล้ BTS ที่ราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อ ตารางเมตรนี้เป็นอะไรที่ไม่ง่ายนะครับ แต่นี้ราคาต่อตารางเมตรไม่ถึง 50,000 บาทด้วย ถูกเวอร์อะ สำหรับจำนวนยูนิต 717 ยูนิตนั้นถือว่าไม่เยอะนะครับสำหรับสมัยนี้ ดูอย่าง The Line ตัวใหม่ๆของแสนสิริสิครับ ปาไปเกือบพันแล้ว

เอาละ พูดข้อดีมาเยอะละ เรามาดูข้อเสียบ้าง (No Body Perfect ครับ) งานนี้ผมจะขอพูดในเรื่องของการลงทุนนะครับ เพราะผมเชื่อว่าคงมีนักลงทุนจำนวนมากที่ซื้อคอนโดนี้เพื่อปล่อยเช่าระยะยาว (จริงๆผมก็รู้จักหลายคนเลยละที่มาซื้อไปกันคนละหลายห้อง) สำหรับข้อเสียของที่นี้คงจะเป็นของ Branding ที่ยังไม่ติดตลาดมาก (ผมเชื่อว่าเพราะทางบริษัทลดค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะได้สามารถขายห้องได้ในราคาไม่แพง) รวมถึงการเป็นตึกเตี้ยที่ทำให้ Exposure ของตัวโครงการไม่โดดเด่น จนอาจทำให้คนที่กำลังมองหาห้องเช่าอาจจะหลงลืมไปได้ว่ามีคอนโดตรงนี้ที่ปล่อยเช่าอยู่ ซึ่งอาจจะทำให้เจ้าของห้องที่อยากปล่อยเช่าจะเหนื่อยเพิ่มขึ้นหน่อยในการทำตลาด ทำยังไงให้ห้องเช่าของตน เตะตา คนที่กำลังมองหาห้องเช่าอยู่ ซึ่งทางแก้ก็ยกตัวอย่างเช่น การตั้งชื่อ Topic เวลาโพสให้ดูน่าสนใจ ด้วยการบอก Benefit ที่คนอยากได้ เช่น ราคาเช่าไม่แรงมากและระยะห่างจาก BTS ที่เป็นข้อดีของตัวโครงการ รวมถึงการแต่งห้องให้สวยงามดูแพงเกินราคา (แต่งห้องดูแพง ไม่ได้แปลว่าต้องแต่งแพงๆนะครับ) มองนึกถึงถ้าตัวเองกำลังมองหาห้องเช่า เปิดมาเจอ Topic “ให้เช่าคอนโด 28 ตรม 10,000 บาท เดินไป BTS อ่อนนุชได้ เป็นผม” ผมก็สนใจนะ เพราะตึกอื่นราคาปาไป 14,000-15,000 งี้ พอเค้าคลิกเข้ามาเจอรูปห้องสวยๆน่าอยู่ มันก็ไม่ยากนะครับที่จะได้ลูกค้า ยิ่งตลาดอ่อนนุชมีการแข่งขันสูงด้วยเนี้ย ราคากับทำเลย่อมเป็นตัวดึงดูดลูกค้าได้ดีทีเดียวครับ

ราคาค่าเช่าคงจะไม่สามารถสูงเท่ากับตึกอื่นๆที่เป็นตึกสูงได้ครับ จะไปแพง 14,000-15,000 ตามเค้านั้นคงจะยากครับ เพราะส่วนกลางคอนโดพวกนั้นหรูหรากว่ามาก แต่ก็อย่าลืมว่า Regent 81 มีต้นทุนมาถูกมากนะครับ ห้องละ 999,999 ดาวไป 200,000 ก็กู้แบงค์แค่ประมาณ 800,000 ซึ่งน่าจะผ่อนแบงค์แค่ประมาณเดือนละ 6,000 บาทเท่านั้น แน่นอนครับ ปีแรกเปิดมาปล่อยเช่าก็กำไรแล้วในขณะที่คอนโดอื่นเค้าเท่าทุนขาดทุนกันนะครับปีแรกนะ แล้วพอปีต่อๆไปก็ค่อยๆขึ้นราคาทีละนิดๆ แล้วพอครบ 3 ปี refinance อีก โอ้ย มีแต่กำไรครับบอกเลย ขนาด LPN sukhumvit 77 (2) ห้อง 26 ตารางเมตรตอนนี้ยังราคาเช่าเดือนละ 9,xxx บาทต่อเดือนเลยครับ แถมระยะทางถึง BTS คือ 1.3 กิโลเมตรนะครับ ฉะนั้นถ้าใครซื้อ Regent 81 มาแล้วปล่อยราคาต่อกว่า LPN รบกวนช่วยมองนางหัวจรดเท้าแล้วเบะปากมองบนใส่ 1 ที แล้วด่าในใจว่าอีง่าว ด้วยครับ (ผมเบื่อคนพวกนี้ ชอบทำราคาเสีย แล้วก็เอาคนเกรดไม่ดีๆเข้ามาพัก คอนโดก็โทรมไวหมด)

นิติไม่รู้ว่าเป็นยังไง เป็นเรื่องที่ผมกลัวมาก เพราะถ้าคนอยู่อาศัยไม่มีระเบียบแล้วนิติเองไม่เข้มงวด โครงการอาจจะโทรมได้ครับ แล้วมันจะกระทบไปหมด

สรุปนะครับ ถามผมว่าน่าซื้อไหม บอกเลยว่ามากโดยเฉพาะสำหรับการลงทุนปล่อยเช่า เอาจริงๆ เงิน 8 แสน ตั้งใจผ่อนแบงค์แปปเดียวก็หมดละครับ หลังจากนั้นก็มี Passive income เดือนละหมื่นงี้ (ไม่รวมค่าส่วนกลางนะ) แล้วเดียว Century มาเนี้ย ผมว่าราคามันจะไปอีกนะครับ

ไปต่อกันที่ part การอยู่อาศัยกันครับ

 

Comments

Leave a Reply

Your email address will not be published.